Amikor a közös képviselőnek le kell mondani.

Nincsenek minden esetben tanulságok. Ami fontos, hogy tudjuk mikor jön el a távozás és akkor ne habozzunk. Talán kicsit talányos ahogy elkezdem a bejegyzést. A társasház és a közös képviselő kapcsolata amiről írásom szól. A bérház alapvetően egy tulajdonosi modelként jöttek létre. Volt egy beruházó -egykor tőkésnek, vagy csak gazdag embernek hívtuk- aki építettett egy bérházat, majd kiadta a bérlőknek és működtette. Volt házmester -consierge- ahogy egykor nevezték. Viceházmester aki a kaput nyitotta. Persze volt intéző is aki beszedte a bérleti díjakat. Működött az épület és nyereséges is volt. Tiszta volt és ellenőrzött. Aki nem tartotta be a házirendet annak menni kellett. A háziúr és a bérlők más-más érdekek mentén tették a dolgukat, de közös célért. Ez az a közös cél ami nincs és erről írok mot. Társasházak akkor is voltak. A társasházi törvényt 1930-ban már megalkották. Mivel volt működő minta -bérházak.- nem kellett kitalálni a modellt. 

Térjünk vissza a címhez. A mai modellben a tulajdonosi közösség és a közös képviselő közötti kapcsolat nem tudott kialkulni a helyes tartalommal. Mi az ami kialakult. Közös képviselők lettek a legkülönböző szintű tudással rendelkezők. 3 hónapos tanfolyamon sem villanyszerelő sem közös képviselő, de még szobafestő sem lesz senki. De kellett valamilyen képesítés. Jobb  hiján OKJ tanfolyam ahol oktatták a beiratkozókat olyanok akik meguk soha nem dolgoztak a szakmában. Persze jogász és építész, közgazdász  képesítéssel. Éppenséggel csak gyakorlati tapasztalattal nem rendelkeztek. Aki gyakorolja, az nem ér rá oktatni, aki oktaja az nem ér rá végezni., Ny.ilvánvaló. Magam is elvégeztem bár rendelkeztem állami dplomával és műszaki képzettséggel. Ami a munkához kell azt nem itt tanultam meg és nem is az egyetemen. A mindennapokban. Pesze akkor, ha kellő türelemmel és önkritikával állunk a munkához. Közel 20 éve a társasházi munkával kapcsolatban egyet megtanultam. Mindíg lehet újat tanulni. Minél többet tudunk annál inkább tudjuk meg milyen kevés a tudásunk. A műszaki, jogi kérdések megtanulhatók. Ami nem. Az emberi kapcsolatok kezelése. Itt kiszolgáltatott a közös kéviselő. Akár csak 1-2 tulajodnos legyen akivel személyes gondja támad, máris lavinaként zuhan rá az egész közösség. Az embereket nem érdekli miért, csak egyet tudnak, hogy a tulajdonostársat nem lehet elmozdítani, a közös képviselőt igen. Azt mondhatják, hogy a tulajdonostársak támogatása segít. Valóban segíthet, ha az a cél, hogy megtartsa a megbízását. Mert kreatív munkát nem igen lehet végezni, ha folyamatos zalklatások vannak. A helyzet az, hogy a közös képviselő és a tulajdonosok más-más csoport. Éles helyzetekben dönteni kell. Valójában mindent el kell követni, hogy ne legyen ilyen helyzet. Megesik ennek ellenére, hogy kialakul. Legyen sikeres, eredményes a munkája a közös képviselőnek, nem számít ha összeáll egy kisebb tábor. Legyen csak 2-3 tulajdonos akár. Miért írok erről. Elsősorban azért, mert mindenkinek tudnia kell, hogy nem lehet közömbös a tulajdonával kapcsolatban. Előbb vagy utóbb szüksége lesz a közös képviselőre a saját személyes ügyében. De tekintse személyes ügynek az egész épületet, mert a lakása értékét, használhatóságát érinti a közös képviselő munkája. A legtöbben a kollégák értik ezt vagy sejtik, hogy erre kell számítani. Ha a közös képviselő csak a belső kapcsolatait ápolja és a hangadókat preferálja a ház ügyeit háttérbe szorítva, az a ház állapotának nem használ. Vannak akik a közgyűléseken jelenlévő, hangadó tulajdonosok lakását  közösség pénzéből folyamatosan javítják, újítják. Sokszor a banki aláírást is együtt végzik. Éveken át nincs betekintése senki másnak, rajtuk kívül. Ez a megbízását bebetonozza. Természetesen ez nem szokatlan és logikusnak is nevezhető. Számtalan esetet láttam amikor egy belső kőr foggal körömmel védte a mentoráltjukat, és közösen fosztogatták a többieket. Arra mutatok rá, hogy egy történetileg rosszul kialakult helyzet az amiről beszélek. A rendszer betegsége amit az emberi gyarlóság kihasznál. A magam részéről csak annyit tudok mondani, hogy a saját egészségem és a többi ház amit rám bíztak azt követeli, hogy mondjak fel ott ahol a feltételeket nem tudják biztosítani a konstrúktív munkához.  Ez a helyes, és megteszem amikor kell. Remélem segítettem közelebb hozni mindenkit  a szakma fonákságaihoz. Nem az a fontos, hogy pálcát törjünk mások felett, mert az ítélkezés, tudjuk nem tisztünk. Ha végig gondolják az itt leírtakat, talán segít megérteni ennek a munkának a hátterét.        

A nagyvonalú közös képviselő és a közös költséggel elégedett tulajdonosok 

Történet a 90-es évekbe nyúlik vissza. A közös képviselő egy ott élő lakó. A képzettség akkor nem volt feltétele a megválasztásnak. Jelzem ma sem, ha tulajdonos a jelölt. Jó vagy sem  a szabály, ezzel most ne foglalkozzunk. Lássuk, mi történt. A házban egy gyerek született. A lakhatásuk nem volt megoldható a lakásban, ahol addig éltek. Közös képviselőnk úgy döntött, hogy a ház egy használaton kívüli közös tulajdonban álló helyiségét, ideiglenesen átadja bérleménybe. Kötöttek is egy szerződést. A szerződés ugyan bérleti díjat nem tartalmazott, de a lányanya és gyermeke használatba vette. Senki nem kérdezte hogyan történt és mi van mögötte. A házban béke volt és főként igen alacsony közös költség. Vízóra egyetlen lakásban sem volt, de a közös költségben benne volt. Hirdették is az eladásra kínált lakásokat korlátlan vizhasználattal. Igaz is volt. Közös képviselő tiszteletreméltó és kedvelt ember. A közgyűlés csak fölösleges időpocsékolás ezért nem is tartottak sok éven át egyet sem. A víz és csatorna számlák meg gyűltek, kifizetetlenül.  A közművek nem sokat törődtek ezzel, mert hiába küldtek felszólítást. Közös képviselőnk nem igen foglalkozott ezzel. A legnagyobb adós állandó meghatalmazásával mint többségi tulajdonos egyedül döntött mindenben. Persze a legnagyobb adós soha nem fizetett közös költséget. Ugye értjük miért, Ha felmerül valakiben, hogy miképpen lehetséges ez, akkor ismét felhívom a figyelmet arra, hogy igen alacsony volt a közös költség.  Inkább baráti mint szükséges mértékű. Kit érdekel, hogyan csinálja. Ügyes és megbízható ember, hiszen maga is tulajdonos. Naponta látják. Itt él velük együtt. Ne gondolja senki, hogy egyszerű műveletlen emberek akik hagyták mindezt megtörténni. Ügyvéd, mérnök, orvos és más tanult emberek alkották a közösséget. 

Hogy hogynem egyszer valaki megkérdezte, hogy miért nincs közgyűlés évek óta. Ezzel el is indult a lavina. Jó válaszok nincsenek, de kihullanak a csontvázak sorban. Hosszan sorolhatnám a történetet, de tanulságul csak annyit, hogy nem lehetünk közömbösek a tulajdonunkkal. Ha mégis akkor elsőként magunkat hibáztassuk a bajokért, mert nem tettünk semmit amikor kellett. 

A közös képviselő bejelenti. Nincs meg a ház pénze.

Egy napsütés májusi délután közgyűlés egy belvárosi társasházban. Hősünk bejelenti, hogy nincs meg a pénz amiből a liftet akarják megépíteni. Annyi sem ami egy pályázat önrésze lenne, semmi sincs. Ez a történet nem a 90-es ávek, hanem a közel múlt. Mondhatnánk szomorú, de nem annyira szomorú, mint tanulságos. Természetsen nincs jó megoldása a hasonló történeteknek, és arról sem tudok beszámolni, hogy elnyerte méltó büntetését aki vétkezett. Nem ez a fontos, pedig az igazságérzetünket bántja. A felelősség nem csak azé aki rosszat tesz, hanem azé is aki ezt hagyja, hogy megtegyék. Mit lehet tenni. Természetesen a felelős magatartás, odafigyelés ami szükséges, de munkával jár. Mindenkinek aki felelős munkát végez,  nem szívesen vesz magára többlet munkát. Erre a nyugdíjasoknak van lehetőségük. Folymatosan felügyelni a ház történéseit terhet ró bárkire. Ezért első szempont legyen az átláthatóság, ha megbíznak egy közös képviselőt. Legyen online hozzáférés a munkához, ahol követni lehet az összes folymatot. Persze legyen működő, mert láttam már olyat, hogy ezzel hirdette magát, de adatokat nem tartalmazott az oldala. Általában a kettős aláírással megoldottnak gondolják az ellenőrzést. Valóban erős kontroll, de nem helyettesíti a valódi felügyeletet. Gyakorlatból tudom, hogy sok probléma van ezzel. Sok aláíró átveszi a döntési poziiciót,. Ezt nem írom alá, azt azért nem. A felelősséget nem vállalom, etc. A megoldás. A megbízási szerződés tartalmazza a döntési jogköröket és határokat. Még jobb, ha az SZMSZ -ben rögzítik. A gyakorlatomból ismerem a problémát. A reakciók. A közös képviselő passzív lesz. A másik pedig az, hogy lemond. Az elsőt követi általában a második. Persze van ahol ez kiválóan működik. Végülis egyszerűbb a beszámolás, ha minden pénzmozgást egy tulajdonostárs ellenőrzött már korábban. Mert ellenőrizni kell amit ellenjegyez. Mint közös képviselőnek mindkét megoldás megfelel, ha jól működik.

Akárhogyis, de a kontroll legyen meg.

Válasszunk közös képviselőt.

Ahány ház annyi szokás. Igaz a mondás. Kell-e közös képviselő mint elsőnek felmerülő kérdéstől a skála végtelen. Valóban kell-e? Valójában a feladat nem más mint egy családi ház igazgatásánál. Az épület karbantartása és a közüzemi számlák fizetése. Ha van adóügy akkor az plusz. A biztosítás mint nem kötelező de erősen ajánlott szintén egy feladat. Látjuk, hogy mindezek a családi házaknál is hasonlóan megvannak. A kert és takarítás esetenként a karbantartás, javítás bonyolítása feladat. Ezek is hasonlóak a családi házak esetében. Mi az ami eltérő. Ki fizet? Ki dönt? Kié a felelősség? A gyakorlati ügyeket említem mert ezeken keresztül érthető meg a válasz.  A feladatok nem csak sokasosdtak de szerteágazóbbak is lettek. A felújítások, karnabtartási feladatok mellett megjelentek a pénzügyi kérdések és ami ezzel járt a jogi kédések. Mindezek meghaladták egy tulajdonos lehetőségeit. Felmerült az igény egy hivatásos szereplő alkalmazására. A közös képviselők megjelenésére egyre inkább szükség lett. Persze nem voltak képzett szakemberek, mivel a szakma sem létezett. Jogszabályi háttér sem volt. Kis bevezetőre azért tértem ki, hogy megértsük milyen helyzetben voltak a bérházakban élők amikor tulajdonba kapták a bérlakásukat. A legtöbb esetben nem is tudták ki az aki a közös képviseletet ellátja. Évek teltek el közben. Időben ugorva a jelenkorban zajló eseményeket vizsgáljuk meg. A közös képviselőt elfogadták a tulajdnosok mint valakit aki intézi a ház ügyeit. Mit is értsenek ezalatt az nem egészen világos sokak előtt. Megítélésük személyes benyomás alapján történik. Ezek a megjelenésétől a segítőkészségén keresztül történik. Ha megoldja a felmerült gondjaimat az szimpatikussá teszi. Ha tiszta a ház és égnek a lámpák az is jó. Ha nincsenek kifizetetlen számlák, és a közös költség alacsony akkor jó. Mi az alacsony közös költség persze nem tudjuk. A szomszéd épületek, ismerősöktől kapott információkra támaszkodunk. Nagyjából ezek a legfontosabb szempontok. Jellemzően a mai napig így van. Amikor a fentiekkel gond van akkor felmerül a lecserélése. Számos egyéb ok is lehet erre a lépésre. Megosztottság a lakók között. Érdekcsoportok ütköznek. A szakmai szempontok nagyon ritkán vezetnek a leváltáshoz. Természetesen azért, mert szakmai megítélése nincs a munkájának. Ritkán fordul elő, hogy a lakók között találunk szakembert. Nyilván nem is feladata a beavatkozás. Magam inkább támogatom. Miért teszem? Legtöbbször szakami szempontból megfelelő munkát végez. Mégis vannak akik mondvacsinált indokokkal támadják és csoportokat szerveznek. Szinte mindenhol találkozunk ezzel.

Lépjünk tovább és nézzük meg mi történik amikor egy új közös képviselőt választ a közösség. Itt alapvetően két megoldási gyakorlat ismert. Az egyik az amikor a tulajdnosok közül egy bizalmi csoport, legyen az SzB., megkeres jelölteket. Ők maguk kiválasztják a legmegfelelőbbet akit a közgyűlés elé visznek, ahol gyakorlatilag formálisan megválasztják. Amiért jónak tartom ezt az eljárást. A lakók túlnyomó többsége nem látja át a feladatokat, így a döntése csak egy szimpátia benyomáson alapulhat. A bizalmat maguk mögött tudók viszont részt vettek a ház ügyeiben eddig is és képesek megítélni, hogy kire és milyen szolgáltatásra tartanak igényt. A másik megoldási módozat. A jelöltek összegyűjtését itt is egy kis csoprt végzi. Kérnek írásos ajánlatot és esetenként egy személyes találkozót. A jelölteket meghívják egy közgyűlésre, ahol a kiválasztást a közgyűlés szavazással végzi. Itt a jelölteket sorban meghallgatják, majd egy szavazáson döntenek. Sokakban az az érzés az eljárás kapcsán, hogy ez korrekt és demokratikus módszer. Valójában annak látszik. Volt olyan meghallgatásom ahol a jelenlévők nagy többsége egy jelölt mellett döntött, mégsem nyert. A tulajdoni hányadok alapján történik a szavazatok számítása. Esetünkben egyetlen tulajdonos a 42%-os szavazattal rendelkezett a meghatalmazottak révén, és a sajátjával ezen felül.. A meghatalmazók egyáltalán nem tudták kire adták a voksukat. Látjuk a közgyűlést is lehet befolyásolni. Akkor ott van még, a szakmaiság kérdése. A szimpátia és szakmai megfelelőség nem azonosak. Amit tanácsolok. Legyenek a közösségben olyanok akikre hallgatnak a többiek és fogadják el a véleményüket. Persze vannak esetek amikor pont ez az amit el kell kerülni. Ahány ház annyi lehetőség. Mi a fontos? A házat olyan képviselőre kell bízni aki képes ezt elvégezni és a munkáját lehet ellenőrizni. Röviden ennyi.